为何说恒大已提前锁定利润承诺

时间:2017-01-11 00:00:00   |    武汉华美整形美容

新年刚过,中国各大房企纷纷晒出了2016年成绩单,最引人注目的是前三强恒大、万科和碧桂园。

  它们的销售额之和为10469.8亿元,其中恒大以3733.7亿元夺冠,首次超越万科,且回款高达3008.9亿元。

  去年地产行业的业绩普涨,很多房企在前三季度完成了全年任务,引发中央一系列调控。如果2017年调控如昨,地产商们是否能维持这种高增长?恒大能否继续保持冠军宝座?

  888亿元的承诺

  三年后会怎样?恒大把目标写进了上市公司的公告。

  在与深深房签订的重组上市协议中,恒大对2017-2019年度预期的销售额分别约为4500亿、5000亿、5500亿,营业额分别约为2800亿、3480亿、3800亿,净利润分别约为243 亿、308 亿、337亿,并承诺未来三年的净利润总额不低于888亿。

  根据恒大上市以来发布的年报,从2009年到2016年,恒大销售额从303亿增长至3733.7亿,年均复合增长率达43.2%。未来三年,其销售额增幅只要分别达到20%、11%、10%,便可以完成重组协议中预期的销售业绩。

  根据克而瑞发布的数据,2016年恒大的权益销售额为3551亿,对应的权益比约为95%。记者从恒大历年的年报分析,从2009年上市至2015年,恒大的核心业务利润率为10.45%,如果按照恒大2016年3551亿的权益销售测算,归属母公司的净利润将超过371亿。这也意味着,恒大在尚未回归A股上市之前,就已经锁定其承诺888亿净利润的四成。

  假设在2017年,恒大依然能保持销售额43.2%的年均复合增长率,其2017年销售额能达到5347亿,对应的权益销售额为5079亿,净利润可以达到530亿。加上此前锁定371亿的利润,恒大有望只用两年时间,就锁定888亿的利润承诺。

  现金为王

  2016年中国房产行业的业绩大增,但高负债率一直被指摘,恒大也概莫能外。

  中国房地产业协会发布的《2016中国房地产上市公司测评研究报告》显示,2015年我国房地产行业负债水平保持高位运行,平均净负债率为96.09%。

  房地产负债水平是由其自身行业特点和行业政策特殊性决定的。我国房地产业实行商品房预售制,房企往往有大量预售款,但会计处理上只能作为负债,导致财务报表中负债水平相对较高。同时,土地储备是以土地原值而非土地市场价值纳入总资产计算,忽视了土地溢价影响,也造成房企负债率“虚高”。

  有分析认为,一家企业的抗风险能力问题,应结合现金余额进行综合分析。截至2016年6月30日,恒大、万科与碧桂园的现金余额分别约为2120亿、718亿和494亿。

  以恒大为例,截至2016年6月30日,一年内到期的借款为1728亿,而现金余额高达2120亿,不仅足以覆盖短期负债,更高出了近400亿。

  “3000亿充足的现金足以应付各种可能发生的债务风险。按照最极端的假设,即便一年多恒大一套楼也不卖,也不会陷入债务风险。”有分析人士认为。

  高回款率的秘密

  经常会听到这么一句话:没有回款的销售,就是耍流氓!

  销售回款率是衡量房企经营能力的重要指标。2016年房企的合约销售金额保持较高增速,但销售回款率却在走低。主要原因在于销售权益逐渐变小。据悉,销售权益小于90%的房企的比重达到了34%。

  销售权益比例越高的企业,销售回款率往往越高,而且比较稳定。从恒大2016年回款金额为3008.9亿,可以测算它的回款率达80.6%,位于恒大、万科、保利和碧桂园四家龙头房企之首。它们的销售权益占比分别是95%、72%、73%和76%。

  房企营收增速大于净利润,并大于权益净利润,并非完全是行业盈利水平下降导致,近年越来越多的合作开发项目竣工使得少数股东分得的净利润比例逐期提升,母公司股东权益部分占比随之下降。

  图:80家A股和H股上市房企2014-2016年中期权益比例变动


  数据来源:企业年报、CRIC

  克而瑞数据显示,恒大、万科、保利和碧桂园2016年权益销售额分别为3550.6亿元、2606.5亿元、1613.8亿元和2352亿元,如果以五家净利润靠前的大型内房股2015年归属股东平均净利率12.6%计算,四家龙头房企归属股东的净利润分别为447亿元、328亿元、203亿元和296亿元。从数据上,权益占比最高的恒大,利润空间更大。



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