中国楼市,巨变来临!

时间:2016-11-24 00:00:00   |    名人演说

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央广网北京11月24日消息(记者高敏)据经济之声《天下财经》报道,国土资源部昨天召开新闻发布会,介绍《关于深入推进城镇低效用地再开发的指导意见(试行)》相关情况。国土资源部表示,明确鼓励引导土地权利人自主改造开发,鼓励社会资本积极进入,改变单纯由政府主导低效用地再开发的状况。

低效用地再开发:有问题 有潜力

低效土地是指城镇中布局乱,利用粗放,用途不合理但仍有调整利用空间的存量建设用地,包括旧村、旧居、旧厂房“三旧”用地以及其他各种原因形成的空置土地等。简单得说,就是没有得到充分利用的土地。

指导意见指出,在一些地方,由于历史的或现代化进程中的原因,城镇外延式扩张与存量土地低效利用状况并存。一方面,城镇快速扩张占用大量耕地良田,土地开发强度过高,与资源环境承载力不相适应,以牺牲农用地为代价的城镇化模式已难以为继;另一方面,城镇内部存在大量低效用地,盘活利用潜力巨大。

我国的经济结构调整和产业转型升级,不仅需要,而且也在向推动土地向高效节约利用的方向转变。国土资源部副部长赵龙以广东省为例说,广东一大批规模小、能耗大的企业,已经被新业态所替代。

赵龙说:“全省已完成的改造项目中,产业结构调整的接近70%,一大批规模小、效益差、能耗大的企业,被低能耗、低污染、高附加值的优质项目或者“互联网+”、健康医疗等新产业、新业态所替代”。

国土部提出多项激励政策 调动各方积极性

低效用地再开发势在必行,而它的持续推进,需要调动各方参与改造开发的积极性,国土部对此提出多项激励政策。

赵龙介绍说:“鼓励原国有土地使用权人自主或联合改造开发,积极引导城中村集体建设用地改造开发,鼓励产业转型升级优化用地结构,鼓励集中成片开发,加强公共设施和民生项目建设”。

过去,城镇低效用地改造开发主要由政府主导,改造后的土地增值收益主要成为政府的出让收入和开发商的利润,被改造地块单位和个人只能获取房屋和土地的相应补偿,无缘分享改造开发产生的土地增值收益,导致改造开发困难重重。

共同开发、利益共享 平衡各方利益

如何平衡各方面利益关系?国土资源部土地利用管理司副司长陈国庆说,要建立完善经济激励机制,实现共同开发、利益共享。

陈国庆说:“为此,指导意见明确提出,建立健全政府引导、部门协同、公众参与的工作机制。按照市场在资源配置中决定性作用的要求,鼓励土地权利人、集体经济组织等市场主体和社会力量,参与改造开发。充分尊重土地权利人的意愿,提高改造开发工作的公开性和透明度。建立完善经济激励机制,实现共同开发、利益共享。严格保护历史文化遗产、特色风貌和保证公益性用地。统筹安排公共设施、民生项目和产业用地”。

引入社会资本 为城镇化开拓新的“空间”

中国社科院农村发展研究所研究员李国祥表示,政府主导实际上就是价格往往人为来界定,社会资本介入后肯定会由市场机制来决定土地的补偿成本、安置费用,这样有助于降低成本。土地价值由市场来决定,而不是政府定价,政府有必要退出,通过市场的手段有可能会解决低效土地的问题。

李国祥说:“同时,低效土地利用率提高了,一方面减少耕地的压力,另一方面更有助于新型城镇化的推进。用市场的手段有可能会找到比较好的平衡点”。

这份文件虽然是国土部制定的,但却经过了“中央全面深化改革领导小组”和国务院的审定,所以绝对是一份非常重要的文件。

 

这份文件的实质意义是:把中心城市建设引入到“城市更新(旧改)”的新时代,土地供应将从“增量供应为主”演变为“存量供应为主”。

 

由此带来了一系列新变化:开发商拿地方式将改变,开发方式将改变,利益格局将改变,城市价值体系将改变,房价结构、城市交通、教育资源布局等等都将发生巨大变化。

 

而且,这一变化将主要在中东部的中心城市出现,或者说是在被国家重点管控的房地产热点城市出现。其结果是:一大批中小开发商将被迫退出市场,市场集中度将提高,传统老区房价面临价值再发现,很多居民会品尝到“天上掉馅饼”的滋味。

 


通过新闻发布会,国土部告诉了我们此次“利益格局调整”的背景:

 

改革开放30多年来,我国城镇化建设取得突飞猛进的发展,一批现代化城市兴起,城镇用地结构布局不断优化,土地利用效率不断提升。但在一些地方,由于历史的或现代化进程中的原因,城镇外延式扩张与存量土地低效利用状况并存。

 

一方面,城镇快速扩张占用大量耕地良田,土地开发强度过高,与资源环境承载力不相适应,以牺牲农用地为代价的城镇化模式已难以为继;另一方面,城镇内部存在大量低效用地,盘活利用潜力巨大,集中表现在:一是布局散乱,容积率低、建筑密度低、投入产出率低;二是产业用地配置不合理,大量工业用地集中在黄金地段,有的还是淘汰类或禁止类产业;三是旧城镇、旧村庄、旧厂房建筑危旧、设施落后、环境脏乱,群众意见大;四是闲置浪费现象存在,个别地区甚至出现空城、鬼城。

 

也就是说,国家希望提高土地利用效率,控制城市发展边界,保护农田。因为中国人均耕地面积非常低,只有1.5亩左右,不到世界平均水平的一半。有人预言,如果不严格保护耕地,中国的粮食的“自给率”将从2014年的87%,下降到2020年的79%,这对于一个大国来说绝对是“阿喀琉斯之踵”。

 

根据2015年的统计数字,中国目前建设用地规模达到5.79亿亩,相当于耕地面积的28.6%。可见,控制建设用地是非常必要的。

 

要保护耕地,就需要节约城市建设用地。对于人口流失、或者增长缓慢的城市来说,这非常好办,别让他们盲目搞什么新区、开发区,别去浪费土地就行了。但对于那3050个有显著人口增量的城市来说,就需要采取新的思路,其中通过“城市更新(旧改)”,提高低效土地利用率,就是最佳出路。

 

为了推进城市更新顺利进行,“指导意见”给出了5条激励政策,其中最关键的一条是:鼓励原国有土地使用权人通过自主、联营、入股、转让等多种方式对其使用的国有建设用地进行改造开发。

 

据国土部介绍,从2008年开始就选定广东省开展了节约集约用地试点示范省建设,推进“三旧”改造。据广东省调查统计,全省城镇低效用地370多万亩,改造后可节约土地超过100万亩,相当于全省4年的新增建设用地规模。

 

事实上,近年来广州、深圳的城市建设中,很大一部分土地都来自“城市更新”,广州甚至成立了“城市更新局”,深圳则选定罗湖区做城市更新试点区。

 

近日,深圳公布了“十三五期间城市更新规划”,提出在未来5年完成各类更新用地规模30平方公里,固定资产投资3500亿,力争完成100个旧工业区复合式更新和100个城中村、旧住宅区的综合整治。

 

也就是说,未来大城市的楼市将发生两大变化:一是二手房交易量将超过新房;二是存量土地供应(旧改、城市更新)将超过增量土地供应。

 

城市更新对开发商的要求更高,中小开发商根本玩不起、耗不起,只能逐步退出市场。拿地的方式,土地溢价的分配方式等,也都将发生变化。而且由于城市更新主要在旧区、中心城区进行,将给建成区带来新的价格刺激。旧改中还会带来配套设施的变化,比如教育资源的重新配置,也将在很大程度上影响房价。


当然,这对于汽车行业来说是个新利空。这意味着中国大城市将走高密度发展之路,对应的交通方式将是“公共交通”而不是“个人交通”。未来停车位将越来越稀缺,别墅、低密度住房也是。你以为这三类不动产会升值吗?也许会,但也许会招来重税!

 

如果你生活在大城市,你的小区非常旧,而且密度低,那么你就有了盼头,说不定哪天你的房屋价值就因为城市更新陡然翻倍。或者你家的旁边有这样的小区,最终你也可以跟着城市更新沾光。

 

所以,未来研究城市规划,比研究上市公司的报表,更能让你赚钱。当然,这也意味着地方政府手里的权力,将越来越大。



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